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土地の手続きで苦労した話!

このブログは、下記ブログの続きとなります。

農地転用の罠!?

①親御様の土地で新居を計画している方

②農地を宅地に変更する予定の方

③兄弟、親戚の隣に家を建てる方

にお勧めのブログとなります。

農地転用とは

そもそも、農地って何を指すのかと言うと、

「耕作の目的に供される土地」(農地法2条1項)

基本的には農地であるか否かは現状をもとに判断されるけども、

農地の登記謄本の地目は田や畑と記載されているのが一般的なんだとか。

だから、

昔農家として盛んだったけど、今は後継ぎがいず耕作が行われていないけど、

耕作しようと思えばできる土地も農地に含まれることになります。

※耕作放棄地と認定された土地については農地とはされません。

この農地の使用目的を耕作以外にすることが、農地転用となります。

農地転用が簡単にはできない理由

自給自足が全くできていないと言われる日本でも、

農業生産安定の観点から、

農地転用はあまり望ましくはありません。

しかし、どうしても現実的に農地を転用する必要が出てくる場面があります。

そうです!マイホーム計画!!

そうなると、農業生産の安定と農地転用の必要性を鑑みて、

農地法によって農地の転用は一定に規制されてしまうんです。

農地法4条と5条

農地法4条権利者(所有者など)が農地転用する行為、

簡単に言う、所有者自身が農地を駐車場する場合、農地法4条の規制を受けます。

農地法5条農地転用するために権利を設定し又は移転する行為について規制。

農地の所有者が農地を貸し、

借り手がその農地上に建物を建てるような場合は、

農地法5条の規制を受けます。

※これが親御さんの農地で建設予定の方が引っかかる問題です。

また、農地法5条については農地の権利の移転・設定を伴うため、

農地の権利の移転・設定を規制する農地法3条も関係します。

ちなみに、基準・手続きの詳細については政令・省令・規則で定められています。

簡単に言うと、

農地を転用するには原則として

都道府県知事又は指定市町村の長の許可が必要

農地転用の手続き

正直、この辺はHMさんの紹介してくれた行政書士さんがやってくれますけど、

一応どんなものか説明します。

農林水産省令の定める用許可申請書およびその他必要な書類を、

地元の農業委員会を経由して都道府県知事等に提出することになります。

四万十市の場合

「カミデラ家の場合の大まかな流れ」

書類を農業委員会へ提出→農業委員会が会議する→県へ申請となりました。

※農地転用の理由も必要となり「実家が手狭になったため」としておきました。

実際の農地転用で起きた問題

ここまで、ざっくり農地転用の説明をしましたが、

実際に我が家の農地転用計画で起きた問題は、

同じく父の農地に数年前に家を建てた兄貴が、

農地転用で申請した範囲を超えて、

実際は宅地としてもっと広く農地を使用していたことです。

その兄貴ん家の隣に、

今回私がマイホームを建設することになり、

測量屋さんが現地に入ったらあらびっくり!

市が管理している登記簿と現地が違うじゃありませんか!!

大問題となり、かれこれ半年ほど農地転用でばたばたしました。

争点となった問題点

問題点①

本来の分筆ラインより庭を広くしたこと。

争点:ブロック塀を取り壊して、実際の分筆点まで庭を縮小するべきか

問題点②

争点:所有者である父の責任問題

問題点①に関して、

まず兄貴に質問してみた。

兄貴いわく、実際に家を建てたら庭が狭かった。

親父の土地なので親父に許可をもらえばやっても良いと思っていた。

田舎なので誰でもやっている。

兄弟の誰かが家を建てるとなったら訂正すればいいかと安易に思っていた。

とのこと。

まあ、私も結構軽く思っていたが、

一条工務店側も測量屋さん、行政書士さんも一歩も引かない構え。

カミデラ家が建たなくなる可能性があるからと、

全力で兄貴、親父に始末書を書かせて、何度も役所や県へと足を運び、

結果、農業委員会と県に謝り倒し何とか許可を勝ち取ってくれましたw

解決策

問題点①について

我が市は一回の農地転用で農地から宅地に変えていい面積が500㎡以内。

現地の実際の面積は502~510㎡程度とのことで、

最初はオーバーした部分を私の名義に変更する案、

ブロック塀を壊し分筆通りにする案の二通りを検討していましたが、

「そこまではしなくてもいい」

「実際に住んでいる状況を考えるとブロック塀を壊すよりも別の処罰を検討」

とのこと。

問題点②について

ここは素直に、親父様が始末書を書きましたww

ついでに兄貴も始末書提出です。

これに関してはお咎めないようですね。

たぶん、日常茶飯事なんでしょうねこういうの。

あれだけ、騒いでいたのに、

解決してみると兄貴と親父が始末書を提出して終わりましたw

まとめ

例え親御さんの土地でも、

農地転用は市、県、国が絡んでくるので法律、条令違反はご法度。

少しだけなら範囲を超えても・・・・

後で分筆やり直せばいいや・・・・。

なんてもっての外。

お役所から怒られる仕事を普通の行政書士さん、測量屋さんは引き受けません。

現に兄貴が当時お世話になった行政書士さんやHMは、

忙しいとのことで相手にしてくれませんでした。

問題が起きてからでは遅いです。

これから家を建てる私も、実際に建った家から見える庭が、

どんなに狭くても、勝手に広げることは絶対にしないと心に決めましたw

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